Zpráva představenstva na Shromáždění delegátů SBD NH 27.5.2010

Vážené delegátky, vážení delegáti,  

Dovolte mi, abych vás v rámci dnešního jednání delegátů Stavebního bytového družstva Nová huť seznámil se zprávou, kterou vám předkládá představenstvo družstva a jeho vedení. Zpráva si klade za cíl seznámit vás s tím nejdůležitějším, co se za období od minulého konání shromáždění delegátů přihodilo.  

Kromě běžného a rutinního výkonu správy patří k naší nejobsažnější a nejviditelnější činnosti zajišťování a realizace oprav bytového fondu družstva. Vzhledem k tomu, že již není družstvo výlučným vlastníkem domů a všech bytových jednotek (počet převedených bytů vyplývá z výroční zprávy), je realizace regenerací domů stále komplikovanější s ohledem právě na jednotlivé postoje vlastníků v domech.  Domnívám se, že je již zbytečné tuto problematiku více rozvádět, téměř ve všech našich domech s postoji vlastníků máte své zkušenosti. Protože podpora ze strany státu do oprav panelových domů se opětovně zvýšila díky programu Zelená úsporám, kde je v současné době dostatek finančních prostředků, zájem o provádění revitalizací jednotlivých domů neklesá. Problémem je financování oprav a to nikoli z pohledu otevření úvěru, ale z hlediska jeho zaručení. Družstvo samozřejmě bance za úvěr poskytnutý na opravu svého majetku ručí svým majetkem, a totéž vyžaduje po spoluvlastnících jednotek v domě. Pokud by představenstvo družstva na této zásadě netrvalo, hrozilo by družstvu do budoucna riziko nevymahatelných dluhů, které svým následovníkům předat nehodláme. Právě v jednání zaměstnanců družstva s jednotlivými vlastníky o způsobu financování svého dílu na otevřeném úvěru spatřujeme jeden z významných podílů naší práce, protože je bohužel skutečností, že téměř v žádném domě se sami, bez vlivu družstva dohodnout neumějí. O to větší rozčarování po úspěšně provedeném díle s minimem reklamací vnímáme tam, kde se našel předseda samosprávy, který již více než rok maří výsledek díla nekončícími vykonstruovanými stížnostmi na kontrolní komisi družstva, udáním na Policii, Českou komoru stavebních inženýrů a výhrůžkami projektantovi i zástupcům dodavatele. Kromě značného a zmarněného času stráveného na těchto institucích, je potřeba říci, že nenávistné úsilí nejmenovaného předsedy nepřineslo nositeli podání žádné výsledky a veškerá podání nebyla shledána důvodnými. Díky takovému postoji nám nemůžete mít za zlé, že vždy trváme na dodržování všech stanovených pravidel, i když se vám někdy zdá, že to dobu realizace a přípravy prodlužuje. Od roku 2003, kdy jsme realizovali s podporou programu Panel první panelový dům na ul. Šeříkové, bylo takto opraveno dalších 62 domů a naše družstvo patří v čerpání dotací na opravy panelových domů mezi nejúspěšnější v republice. V činnostech souvisejících s revitalizacemi získali zaměstnanci družstva slušné zkušenosti a dnes, kdy do oprav vstupuje další podpora financována fondem Ministerstva životního prostředí s názvem Zelená úsporám, jsou to oni, kteří dokonce poskytují rady některým poradenským střediskům.  V současné době je v běhu a přípravě 11 akcí, z nichž u šesti je podána kombinovaná žádost na dotaci z titulu Zelená úsporám a na zbývající část, kde nejde o úsporu energií je podána žádost z programu Nový panel. Z těchto 6 jsme již ve třech případech získali tzv. unikátní číslo, což znamená, že je možné zahájit stavbu. Ve dvou případech máme smluvní příslib dotace jak projektu, tak stavebních prací s průměrnou výši dotace na jeden dům ve výši 3,5 mil Kč. Splníme-li předpoklad plánu velkých oprav pro tento rok, očekáváme pro naše domy celkovou dotaci ze „Zelené úsporám“ ve výši 40 mil. Kč. V tomto čísle nejsou obsaženy příspěvky na dotaci úroků z titulu Nového panelu.          

Vlivem dotační politiky byly rovněž z více než poloviny přehodnoceny plány na realizaci výměny oken. Po prověření podmínek možnosti čerpání dotací byl původní plán po dohodě na členské schůzi domu a po projednání na schůzkách společenství vlastníků jednotek rozšířen a doplněn o zateplení domu, jehož náklad bude z velké části uhrazen z titulu „Zelené úsporám“.  Vliv programu „Zelená úsporám“ není bohužel pouze pozitivní. Fond životního prostředí, který dotace posuzuje a schvaluje, vytváří celou metodiku jakoby za pochodu, což má za následek změny v požadovaných dokumentech, případně nejasnosti při jejich vyžadování. Hlavní nedostatek spatřujeme ve zdlouhavém vyřizování, což vadí zvláště nyní v průběhu stavební sezony, kdy musíme odkládat zahájení stavby do obdržení vydaného unikátního čísla.  

V  souvislosti s regenerací objektů trvale sledujeme a vyhodnocujeme vliv provedených stavebních, případně regulačních prací na spotřebu tepelné energie budov.  Podrobná data, která vedeme od roku 2003, tedy od provedení první komplexní revitalizace domů, říkají, že se celková spotřeba tepelné energie u družstevních domů snížila o 32 %. Nejlepší výsledky v úspoře dosahuje v tomto smyslu dům na Šeříkové 15, 17, a to plných 49 %.  Ostatní domy vykazují úspory mezi 35 až 40%. Výsledky energetické úspory všech revitalizovaných domů jsou k dispozici na energetickém referátu výrobního náměstka družstva.  

V době, kdy naši členové kteří měli záměr stát se v budoucnosti vlastníkem bytové, případně garážové jednotky a tehdejší znění zákona dostatečně dlouhý termín na nepromlčení žádosti nenabízelo, představenstvo družstva stanovilo svým rozhodnutím nejzazším právě letošní rok. V minulosti již byl původní termín prodloužen na rok 2020, ale jak je vám známo, změnou stanov přijatou v roce 2007, se povinnost převádět byty a garáže do vlastnictví nájemců stala trvalou a nepromlčitelnou. Přes tento vývoj bylo na převod jednotek do vlastnictví na rok 2010 uzavřeno téměř 2500 dohod, a proto jsme se museli na případný zvýšený zájem připravit. Bylo posíleno právní oddělení a příslušné organizační zabezpečení nyní provádějí 3 zaměstnankyně družstva. Všichni zájemci, kteří mají na rok 2010 uzavřenou dohodu o převodu, případně takoví, kteří o převod nově požádají, budou v letošním roce vyzvání k převzetí smlouvy. Je pochopitelně možné uzavření smlouvy znovu odložit a uzavřít dohodu s novým termínem. Podle dosavadního průběhu dochází k uzavření smlouvy z deseti vyzvaných ve třech případech. Příprava smluv je prováděna po blocích tak, aby byly pro letošní zájemce spočítány a připraveny najednou, takže nový zájemce, který svou žádost načasuje na období, kdy již byly v domě letošní zájemci uspokojeni, bude vyřízen až v roce příštím.  

            Během minulého roku již byl v plné míře využíván nový automatizovaný informační systém Integri. Tento systém pracuje s daty automaticky podle nastavených pravidel. Jedním z nich je stanovami družstva daný termín splatnosti nájemného a služeb poskytovaných s bydlením, kterým je 15. den v měsíci. Systém eviduje datum každé platby včetně těch hrazených prostřednictvím SIPA. Pokud dojde k prodlení většímu než je 5 dní, systém automaticky vypočítává poplatky z prodlení. Chápeme, že vzhledem k různým a nenavazujícím termínům výplat důchodů či jiných výplat může být problém s plněním této povinnosti. Proto jsme celý rok 2009 malá zpoždění do 10 dnů tolerovali a věříme, že každý přijal příslušné opatření, aby termín vyplývající ze stanov družstva dodržoval. 

            Za loňský rok jsme rovněž vyhodnocovali význam změny dodavatele elektrické energie, kterým se stala na základě uzavřené smlouvy firma Bicorn. Tato firma dodává elektrickou energii do společných prostor domů za cenu smluvně garantovanou o 15% menší než původní dodavatel ČEZ. Celková úspora ve srovnání s původním dodavatelem činí za celé družstvo 450 000 Kč. Spolupráci hodnotíme jako úspěšnou, případné rezervy jsou pouze administrativní povahy a nemají vliv na konečné spotřebitele.  

Rovněž od minulého roku vstoupil do pojištění našich objektů proti odpovědnosti za způsobenou škodu, proti živlům a vandalizmu do naší smlouvy s pojišťovnou Kooperativa a.s. pojišťovací makléř, a to jeden z největších, firma Renomia a.s. Působením makléře bylo celkové pojištění zlevněno za dodržení stejných podmínek a přidány další produkty jako je pojištění domů proti graffiti. Renomia zpracovala a bude vás oslovovat s produktem pojištění domácnosti, který je navázán na pojištění domu a má být pro členy družstev levnější oproti standardu o 50%.  

            Přejděme nyní k dalšímu tématu, na který se často ptáte, a které vás zajímá, a to je právní vztah k pozemkům zastavěných domy či garážemi ve vlastnictví či spoluvlastnictví družstva. Velká většina pozemků patří do vlastnictví města Ostravy se správou přenesenou na městské obvody. Pokud se týká Úřadu Městského Obvodu Ostrava-Jih, zdejší rada a zastupitelstvo rozhodly v případě domů o zřízení věcného břemene na dobu životnosti budovy za jednorázovou úplatu ve výši 300 Kč za místnost příslušného bytu. To znamená, že příkladně byt 2+1 uhradí 900 Kč. Pokud se jedná o pozemky pod garážemi, obec sjednává nájem v ceně 45 Kč za m2 zastavěné plochy. V případě dohody všech uživatelů je možné vyjednat prodej celého pozemku. V souladu s ustanovením §107 Občanského zákoníku má vlastník pozemku právo požadovat vydání plnění z bezdůvodného obohacení, a to zpětně za dva roky. Za takovéto bezdůvodné obohacení je považován fakt, kdy byl pozemek užíván bez právního důvodu. To je případ našich garáží, které jsou postaveny na pozemcích vlastněných městem Ostravou, kdy se Úřad městského obvodu Ostrava – Jih rozhodl řešit tuto situaci uzavřením nájemní smlouvy s tím, že nájemné bude hrazeno i za dva uplynulé kalendářní roky a tím bude vydáno plnění z bezdůvodného obohacení tak, jak to umožňuje občanský zákoník. K tomu je nutné uvést, že pokud bychom s úřadem tyto nájemní smlouvy neuzavřeli, domohl by se práva na úhradu soudní cestou a družstvo by dále muselo nést veškeré náklady, které by v rámci řízení vznikly. Od zrušení tzv. práva trvalého užívání a zápisu města Ostravy jako vlastníka uvedených pozemků, což se stalo počátkem devadesátých let, tedy téměř před 20 lety, užívalo naše družstvo tyto pozemky bez toho, aniž by za jejich nájem platilo, bez nájemní smlouvy a tedy bez právního důvodu. Proto je požadavek obce na dvouroční zpětný nájem skutečně legitimní.

Zastavěné pozemky ve vlastnictví státu, kterých je pod domy SBD NH asi 20%, jsou v režimu pro naše uživatele bytů nejvýhodnější. V souladu s rozhodnutím „státu“ jsou tyto pozemky do vlastnictví družstva převáděny bezúplatně. Totéž platí v případě jednotek již převedených do vlastnictví. Po letech nečinnosti začal Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových pozemky družstvu opět převádět s cílem ukončit vyřízení v tomto roce. Uvedeným režimům se vymyká pouze jeden v minulosti nevypořádaný pozemek, který je v majetku soukromé právnické osoby, dnes Vítkovice a.s., a ta požaduje za prodej cenu dle cenové mapy, alternativně nájem.  

V České republice probíhá již druhým rokem digitalizace televizního vysílání a postupně se blíží termín, kdy ukončení analogového vysílání zasáhne i náš region. Proces přechodu z analogového na digitální televizní vysílání probíhá podle nařízení vlády č.161/2008 Sb., o technickém plánu přechodu zemského analogového televizního vysílání na zemské digitální televizní vysílání z května 2008, který uvádí nejzazší termín spuštění digitálního vysílání a zároveň vypnutí analogového vysílání, a tím je pro Ostravu listopad 2011. Jiné potvrzené termíny zatím nebyly zveřejněny, i když souběh digitálního a analogového vysílání u nás již překročil požadovanou dobu 6-ti měsíců a k vypnutí analogového vysílání by tedy mohlo dojít i dříve. Platné právní předpisy neukládají vlastníkovi objektu modernizovat Společnou Televizní Anténu. Pouze mu ukládají v místech, kde je signál přiměřené kvality, povinnost umožnit obyvatelům instalaci zařízení umožňujícího příjem. Povinnost vlastníka objektu je ale splněna již v případech, kdy v bytech jsou např. přípojky kabelové televize či satelitního vysílání a ty jsou zbudovány ve všech domech, které spravuje SBD NH. V mnoha domech je přesto souběžně instalována a provozována společná televizní anténa, kterou je tedy nutné připravit na příjem digitálního vysílání.

Společnou televizní anténu lze pro příjem digitálního vysílání upravit v zásadě dvěma způsoby. Buď doplníme přijímače, které digitální vysílání převedou na analogové, nebo budeme rozvádět přímo signál digitální. V prvním případě nebudou muset uživatelé bytů dělat vůbec nic, snad jedině znovu naladit svůj televizor, ale toto řešení je poměrně nákladné a další nevýhodou je, že uživatelé nemohou využít všech předností digitální televize např. elektronického programového průvodce (EPG).

Druhá varianta je bezesporu ekonomičtější a také technicky vhodnější. Prostřednictvím Společné Televizní Antény budou rozváděny přímo digitální signály. V takovém případě si ovšem uživatelé ke každému televizoru budou muset koupit vlastní set top box úplně stejně, jako kdyby měli individuální anténu, a budou moci využít všech předností digitální televize.

Oba přístupy lze kombinovat a konkrétní řešení závisí na technickém stavu Společné Televizní Antény a kvalitě jejích jednotlivých komponent. Konkrétní způsob digitalizace Společné Televizní Antény je nutné svěřit specializované firmě, která dokáže posoudit možnosti anténního rozvodu přímo na místě.

SBD NH z titulu správce již v loňském roce provedlo společně s jednotlivými servisními firmami průzkum stavu společných televizních antén v domech, které má ve své správě, a postupně zařadilo do plánu oprav na rok 2010 a 2011 potřebné úpravy. Převážná většina domů má již Společnou Televizní Anténu zrekonstruovanou, osazenou multiplexy min. pro příjem zemského digitálního veřejnoprávního vysílání, další skupina domů, resp. jejich Společné Televizní Antény budou upraveny do konce letošního roku. Zbývá skutečně pouze pár domů, v nichž je nutné teprve projednat na úrovni členských schůzí a na shromáždění vlastníků jednotek způsob a rozsah potřebných úprav.  

            Jak jsme vás již informovali prostřednictvím Zpravodaje družstva, usnesením představenstva družstva ze dne 26.8.2009 bylo rozhodnuto o prodeji garáží družstva, které v minulosti sloužily ke garážování služebních vozidel. Na financování výstavby se členové družstva v domech, kde se tyto garáže vyskytují nepodíleli, a proto mohly být garáže prodány v režimu vyhlášených podmínek těm zájemcům, kteří podají nejvyšší nabídku.  V současné době je již z celkového počtu 9 prodáno 7 garáží za celkovou cenu 1 mil 869 tis Kč. Zbývající garáže budou prodány průběžně po uzavření kupních smluv s dalšími zájemci v souladu s nabídnutým pořadím. Na základě rozhodnutí představenstva družstva bude výnos získaný prodejem věnován do snížení energetické náročnosti budov užívaných družstvem, konkrétně do výměny oken v budově na Výspě 10, případně budovy údržby družstva.  

Vážené delegátky, vážení delegáti,

po uplynutí naší padesátileté historie, kterou jsme si připomenuli v minulém roce, tímto letošním rokem zahajujeme novou padesátku. Není od věci zmínit rovněž i uplynutí dvaceti let novodobé historie družstva, kdy vývoj družstevnictví se již ubírá jiným směrem. Není to již o nadšení a družstevní soudržnosti, ale o pohodovém bydlení za ekonomicky přiměřenou cenu, kdy většina domů se nachází uprostřed své plánované životnosti a snahou je, dnes s významnou podporou státu, tuto životnost opět o dalších, nejméně 50 let prodloužit.  

Tak jak je padesátka v lidském životě stav plné síly a praktické vyspělosti, můžeme si dovolit totéž říci o našem družstvu. Jsme družstvo metodicky vyspělé a hospodářsky dostatečně silné.  Vzhledem k tomu, že nás čekají na podzim volby do statutárních orgánů družstva, věříme ve vaší šťastnou ruku, aby úspěšná léta družstva pokračovala i nadále.  

[ Úvodní stránka ] [ Nahoru ]

Připomínky, komentáře a dotazy k těmto www stránkám směřujte na: palicova@sbdnh.cz
Copyright © 1999-2017 Stavební bytové družstvo Nová huť
Poslední aktualizace: 26.06.2017